JAKARTA – Wacana perpanjangan tenor Kredit Pemilikan Rumah (KPR) hingga 40 tahun tengah ramai diperbincangkan. Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruar Sirait menyatakan siap “gaspol” menyusun regulasi KPR dengan tenor hingga empat dekade.
Wacana memperpanjang tenor KPR menjadi 40 tahun ini disampaikan oleh Presiden Prabowo Subianto. Harapannya, masyarakat bisa membeli rumah sendiri, daripada menghabiskan uang untuk mengontrak.
"Jadi yang tadi 30 persen untuk kontrak kita kurangi itu adalah untuk kau cicil rumahmu sendiri. Cicilnya kalau bisa 20 tahun, kalaunggakbisa 20 tahun, 25 tahun. Kalau belum lunas 25 tahun, 30 tahun. Kalau tidak bisa 35 tahun, 40 tahun, karena buruh tidak mungkin lari kemana-mana. Betul? Karena petani dan nelayan tidak akan kemana-mana, betul?" ujar Prabowo saat pidato dalam rangka peringatan Hari Buruh, Jumat (1/5/2026).
Salah satu alasan munculnya wacana tenor KPR 40 tahun karena masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dan buruh kesulitan memiliki hunian karena selama ini terimpit kenaikan harga rumah dan pendapatan yang stagnan.
Selain itu, generasi milenial dan Z juga kerap disebut kesulitan memiliki rumah karena harga rumah yang terlampau tinggi. Skema ini diharapkan bisa menjadi instrumen akselerasi kepemilikan hunian bagi generasi milenial dan Z.
Namun, Direktur Eksekutif Center of Economic and Law Studies (CELIOS) Bhima Yudhistira menegaskan, masalah kepemilikan permukiman di Indonesia bukan terletak pada durasi tenor KPR.
Bukan Soal Tenor
Menteri PKP Maruar Sirait menyatakan, kebijakan ini bertujuan mereduksi beban cicilan bulanan supaya selaras dengan profil pendapatan masyarakat berpenghasilan rendah.
"Segera kita susun. Kita ajak banknya, calon penerima rumah subsidinya, pengembang, supaya aturan itu bisa jalan," ucap Ara.
Memang, dengan memperpanjang durasi pinjaman, beban angsuran bulanan akan melandai signifikan. Menurut proyeksi Ara, cicilan bisa ditekan hingga Rp800.000 per bulan. Namun, jika melihat kalkulasi finansial, ada fakta bahwa penurunan nominal angsuran tidak berbanding lurus dengan efisiensi total pembayaran.
Misalnya, asumsi harga rumah subsidi 2026 di wilayah Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi (Jabodetabek) sebesar Rp185.000.000. Dengan skema DP nol persen dan suku bungaflatlima persen hingga lunas, pada tenor 10 tahun dan cicilan Rp1.962.200, maka total pembayaran pokok plus bunga Rp235.464.000.
Sedangkan pada tenor 40 tahun, cicilan Rp890.900, total pembayaran pokok dan bunga membengkak menjadi Rp428.112.000.
Direktur Eksekutif CELIOS Bhima Yudhistira menilai kesulitan masyarakat Indonesia memiliki hunian tidak terletak pada masalah tenor cicilan. Ia justru menyoroti tiga hal yang menjadi faktor kunci dalam kepemilihan permukiman, yaitu harga lahan, harga bangunan, dan suku bunga yang tinggi.
Tenor yang panjang hingga empat dekade justru menjadi pintu masalah baru bagi masyarakat. Alih-alih menjadi instrumen akselerasi kepemilikan rumah, tenor panjang tersebut justru bisa menjadi jebakan utang tak berkesudahan.
“Masalahnya bukan di tenor, tenor panjang berarti lunasnya setelah pensiun,” kata Bhima kepadaVOI.
“Masalah utama yang lebih serius adalah harga tanah, harga bangunan, dan mengatasi spekulasi properti. Selain itu, subsidi pajak juga bisa lebih tepat sasaran sehingga kaum milenial atau yang baru berkeluarga, serta gen Z bisa dapat rumah dekat dengan kantor,” lanjutnya.
Jika harga rumah tetap tinggi, kata Bhima, justru tidak akan menyelesaikan masalah perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah mengingat suku bunga KPR di Indonesia masih terlalu tinggi.
“Jangan sampai 10 tahun mencicil kredit hanya untuk bayar bunga. Jadi, harga lahan, harga bangunan, dan suku bunga, yang seharusnya menjadi tiga faktor kunci, bukan tenor,” Bhima menjelaskan.
Risiko Gagal Bayar
Dihubungi terpisah, Direktur Ekonomi CELIOS Nailul Huda menegaskan, tenor hingga 40 tahun tetap akan memberatkan penerima program selama pemerintah tidak mengendalikan harga rumah. Huda menuturkan, masalah yang dihadapi saat ini adalah pertumbuhan harga rumah lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan pendapatan masyarakat.
Menurut catatannya, harga rumah naik hingga tiga persen, sedangkan pendapatan masyarakat naiknya hanya 1,8 persen. Sehingga, semakin tinggigapantara harga rumah dengan pendapatan masyarakat.
“Saat ini pun, masyarakat berpendapatan menengah sudah kesulitan membeli rumah, sedangkan sebagian dari mereka tidakeligibleuntuk FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan). Bagi yangeligiblemendapatkan fasilitas FLPP, harga rumah sudah terlampau sulit dijangkau,” ucap Huda.
Dengan tenor 40 tahun seperti yang diwacanakan pemerintah, Huda menilai hal ini berisiko mengingat masa kerja yang lebih kecil dibandingkan tenor cicilan.
BACA JUGA:
Jika mengikuti wacana ini, maka ada kemungkinan penerima program masih memiliki cicilan setelah masa pensiun. Di periode tersebut, bisa saja penerima program tidak lagi mampu mencicil dan malah terjadi gagal bayar.
Huda juga sangsi program ini bakal dilirik anak muda, meski kelompok ini termasuk yang diprediksi kesulitan memiliki rumah. Itu karena masih banyak di antara mereka yang belum bekerja.
“Yang sudah bekerja pun gajinya masih relatif rendah, dan pada akhirnya banyak yang memilih tinggal di kos dekat dengan kantor. Saya khawatir, akan terjadi gagal bayar ketika di jangka menengah dan panjang dari program ini,” pungkasnya.
