Benarkah Ngontrak Selalu Lebih Murah daripada Mencicil Rumah?

JAKARTA - Memenuhi kebutuhan papan bukan perkara mudah seiring melangitnya harga properti. Paling tidak solusinya ada dua: ngontrak atau mencicil rumah. Belakangan ini kedua cara tersebut kerap diperdebatkan. Lantas mending mana ngontrak atau mencicil rumah?

Belum lama ini twit pemilik akun bernama inge_august viral. Ia berargumen bahwa menyewa tempat tinggal akan selalu lebih murah daripada membeli rumah sendiri. "Konsep 'uang sewa bulanan bisa dijadikan cicilan bulanan, dapat rumahnya lagi' itu cukup menyesatkan," tulisnya.

Ia pun membeberkan beberapa alasannya. Misalnya soal biaya lain yang perlu dibayar ketika membeli rumah seperti membayar surat dan biaya Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang mencapai 10 persen dari harga rumahnya. Dan satu lagi soal "harus berkutat dengan bunga bank tiap bulannya yang bikin deg-degan."

Inge_august mencontohkan untuk rumah seharga 500 juta yang sudah terhitung murah saat ini, minimal harus punya uang 100 juta untuk membayar uang muka dan biaya pembuatan surat-surat. "Buat gue yang masih bisa nongkrong di Senopati, duit segitu masih bingung gimana ngumpulinnya."

Belum lagi menurutnya tantangan soal menghadapi bunga bank. Rumah 500 jutaan yang dicicil dengan jangka waktu 10 tahun kalau ditotal itu bisa mencapai 700 jutaan.

Yang sering membuat cemas menurut inge_august yakni saat hendak membayar cicilan. Sebab, suku bunga bank bisa naik dengan cepat. Ia membeberkan bagaimana dulu cicilannya bisa naik signifikan dalam waktu kurang dari setahun. "Dari 2,7 juta sampai ke 3,5 juta coba. Gimana enggak panik."

Meski begitu, inge_august mengatakan utasnya tersebut dibuat bukan untuk menakut-nakuti orang yang ingin mencicil KPR. Kata dia baik mencicil maupun menyewa rumah itu ada sisi baik dan buruknya.

"Aku cuma bilang sewa itu lebih murah dan ngasih tau sebenarnya KPR itu bagaimana. Karena saat KPR yg disewa itu duit banknya, dengan bayaran tiap bulan yang enggak jelas berapa jumlahnya," tulisnya.

Sebenernya sewa tempat tinggal itu akan selalu lebih murah daripada beli rumah sendiri. Konsep 'uang sewa bulanannya bisa dijadiin cicilan bulanan, dapet rumahnya lagi' itu cukup menyesatkan.
— Inge (@inge_august) April 11, 2021

Perdebatan

Inge_august bukan satu-satunya yang berpendapat bahwa menyewa rumah selalu lebih murah dari KPR. Pemilik akun Twitter hengla_ misalnya ia mengatakan bunga KPR hampir bisa sebesar biaya sewa rumah.

"Daripada ngasih uang cuma2 ke bank, mending buat sewa rumah, bisa menikmati fasilitas rumah sewa. Menangnya beli rumah itu ya karena harga properti naik," tulisnya.

Selain hengla_ pendapat serupa juga muncul dari pemilik akun Twitter bang_os. Ia menceritakan bagaimana pengalamannya menyewa rumah selama 8 tahun. Dan selama itu pula ia menyicil untuk membangun rumah.

"Ketika punya uang saya belikan tanah dulu. Kemudian ada uang saya bangun perlahan dari pondasi sampe sekarang sudah jadi. Ngontrak memang pilihan tepat sembari menyicil bangun rumah," kata dia.

saya ngontrak sampe 4thn dengan istri, sebelum nya kost 8thn krn single, punya uang saya belikan tanah dl , kemudian ada uang saya bangun perlahan dr pondasi sampe skr sdh jadi..ngontrak mmg pilihan tepat sembari menyicil bangun rumah
— Ossama (@bang_os) April 12, 2021

Namun argumen itu tidak berdiri tunggal. Banyak juga orang nyatanya lebih memilih KPR daripada menyewa rumah.

Pemilik akun cyanberries misalnya, ia bilang kalau dirinya lebih memilih untuk mencicil rumah. Menurutnya kalau kelamaan sewa, kasihan anak-anaknya. Ia khawatir, kalau-kalau umurnya sudah tidak ada "jadi enggak punya tabungan/tempat tinggal, luntang-lantung di jalanan."

Perdebatan itu lantas menimbulkan pertanyaan, mana yang lebih baik mencicil atau menyewa rumah? Untuk menjawab hal itu kami mewawancarai seorang Perencana Keuangan Senior, Aidil Akbar Madjid.

Ngontrak atau KPR?

Menurut Aidil, jika disuru memilih antara mencicil rumah lewat bank atau ngontrak, maka ia akan mengambil opsi pertama. Alasannya dengan mencicil rumah maka iuran yang dibayarkan tiap bulan akan menjadi aset.

"Kalau ditanya mending nyicil rumah atau ngontrak ya mending nyicil rumah dong. Kalau ngontrak, abis dibayar udah enggak jadi apa-apa, jadi biaya doang," ujar Aidil saat dihubungi VOI.

Hanya saja, kata Aidil, memang tak semua orang tahu bagaimana strategi menyicil KPR. Misalnya saja aturan mendasar soal alokasi maksimal anggaran yang boleh dikeluarkan dari total pendapatan sebesar 30 persen.

Aidil bilang, mengapa ada orang yang merasa mencicil KPR ini lebih mahal, karena penghasilannya tidak pas. "Yang sering terjadi adalah, semangatnya mau nyicil rumah tapi secara penghasilan belum cukup." Lalu bagaimana simulasi perhitungan KPR yang ideal?

Sederhananya begini, misal kita ingin membeli rumah atau apartemen seharga Rp500 juta, maka penghasilan minimal yang harus diperoleh yakni sekitar Rp10 juta. Begini itung-itungannya.

Kalau kita membayar uang muka 30 persen itu artinya kita membayar Rp150 juta. Tinggal sisa cicilan 350 juta yang akan dibayarkan tiap bulannya. Anggaplah tenor yang kita ambil 15 tahun, maka cicilan yang harus dibayar itu sekitar Rp2,8 sampai Rp3 juta perbulannya.

"Jadi sebetulnya bukan masalah nyicil atau enggaknya. Tapi kita harus menghitung penghasilan kita apakah sudah mampu atau belum dengan estimasi 30 persen untuk alokasi pembayaran cicilan rumah," pungkasnya.