Perbedaan AJB dan PPJB: Pengertian, Syarat, dan Isi Dokumen

YOGYAKARTA - Dalam proses jual beli tanah atau rumah, ada dua dokumen penting yaitu Akta Jual Beli (AJB) dan Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (PPJB). Kedua dokumen ini wajib dipahami oleh pembeli agar transaksi berjalan aman atau tidak salah langkah. Lantas apa perbedaan AJB dan PPJB?

PPJB dan AJB selalu menjadi akta yang disertakan dalam jual beli properti. Bagi yang baru pertama kali membeli tanah atau rumah, kedua dokumen ini sekilas mirip. Apalagi proses pembuatannya dilakukan dalam tahapan yang sama saat transaksi jual beli. 

Meskipun demikian, AJB dan PPJB sebenarnya adalah dua dokumen yang berbeda, baik dari segi fungsi, tata cara pengurusan, maupun kekuatan hukumnya. Maka dari itu, sangat penting untuk mengenali apa perbedaan AJB dan PPJB secara lebih jauh. 

Perbedaan AJB dan PPJB

Kedua dokumen ini bisa dikenali perbedaan dari beberapa segi, yaitu pengertian dan fungsi, syarat, serta isi dokumennya. 

Pengertian AJB dan PPJB

AJB adalah dokumen atau akta tanah yang diterbitkan oleh PPAT sebagai dasar perubahan data pendaftaran tanah. Ketentuan mengenai hal ini tertuang dalam Peraturan Menteri ATR/BPN No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah (PP) No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yakni Pasal 95 ayat (1). 

Jadi bisa dipahami bahwa AJB dibuat untuk menjadi syarat dalam pembeli saat akan mengurus pembuatan ataupun balik nama sertifikat tanah. Sementara pengertian PPJB termuat di dalam PP No. 12 Tahun 2021 tentang Perbuahan Atas PP No. 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman. 

Pada Pasal 1 PP tersebut, dijelaskan bahwa PPJB adalah kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun (sarusun). Jual beli ini bisa dilakukan oleh pelaku pembangunan sebelum pembangunan rusun atau dalam proses pembangunan rumah tunggal dan rumah deret yang dibuat di hadapan notaris. 

PPJB adalah hasil dari rangkaian kesepakatan antara individu dengan pihak pengembang yang terjadi selama proses pemasaran. Kesepakatan ini dituangkan dalam dokumen PPJB sebelum AJB ditandatangani. Berdasarkan definisi AJB dan PPJB tersebut, perbedaan di antara keduanya sangat jelas.

AJB hanya dapat dibuat oleh PPAT, sedangkan PPJB dibuat oleh notaris. Selain itu, PPJB berfungsi sebagai dokumen perjanjian awal antara pengembang dan calon pembeli. Setelah proses jual beli selesai sepenuhnya, barulah AJB disusun dan diikuti dengan serah terima tanah atau rumah kepada pembeli.

Syarat AJB dan PPJB

Ada beberapa syarat yang perlu dipenuhi sebelum membuat PPJB dan AJB. Mengenai syarat AJB telah termuat dalam beleid tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. 

Dalam Pasal 97 dijelaskan bahwa PPAT wajib melakukan pengecekan sebelum memproses pembuatan akta mengenai pemindahan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun (HMSRS). 

Pemeriksaan dilakukan untuk memastikan kesesuaian data fisik dan data yuridis pada sertifikat tanah dengan data yang ada di Kantor Pertanahan. Selain itu, pengecekan juga bertujuan untuk memastikan obyek fisik bidang tanah yang akan dialihkan dan/atau dibebani hak kondisinya tidak dalam sengketa. 

Sesuai dengan Pasal 98, untuk membuat akta pemindahan hak atas tanah atau HMSRS dan mendaftarkannya tidak diperlukan izin pemindahan hak. Kecuali jika dalam sertifikat tanah tersebut tercantum keterangan bahwa hak tersebut hanya dapat dialihkan dengan izin dari instansi berwenang. Hal ini juga berlaku untuk pemindahan hak pakai atas tanah negara.

Jika demikian, izin pemindahan hak harus sudah diperoleh sebelum AJB disusun. Selain itu, sebelum AJB dibuat, calon pembeli diwajibkan memberikan sejumlah pernyataan. Ha ini perlu dilakukan terutama jika pemindahan hak tersebut melibatkan tanah pertanian.

Berdasarkan Pasal 99, pernyataan tersebut mencakup penegasan bahwa peralihan hak ini tidak menyebabkan calon pembeli memiliki tanah melebihi batas maksimum yang ditentukan oleh peraturan. 

Calon pembeli juga harus menyatakan bahwa dirinya bukan pemegang hak atas tanah absentee (guntai), yaitu tanah pertanian yang lokasinya berada di luar wilayah tempat tinggal calon pembeli.

Jika pernyataan tersebut ternyata tidak benar, maka tanah yang diperjualbelikan akan menjadi obyek landreform. Kondisi ini membuat calon pembeli harus bersedia menanggung konsekuensi hukumnya. Sementara itu terkait PPJB, dokumen ini dapat dibuat setelah pelaku pembangunan memenuhi syarat-syarat yang telah diatur. Hal ini termasuk persyaratan kepastian sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 22I, yang meliputi:

a. Status kepemilikan tanah. Dibuktikan dengan sertifikat hak atas tanah yang diperlihatkan kepada calon pembeli pada saat penandatanganan PPJB.

b. Hal yang diperjanjikan minimal tentang kondisi rumah, prasarana sarana dan utilitas umum yang menjadi informasi pemasaran, penjelasan muatan materi PPJB, dan status tanah atau bangunan apabila menjadi agunan saat pemasaran.

c. PBG disampaikan salinan sesuai asli kepada calon pembeli pada saat penandatanganan PPJB.

d. Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum. Dibuktikan telah terbangunnya prasarana minimal jalan dan saluran pembuangan air hujan/drainase, lokasi pembangunan sarana sesuai peruntukan, dan surat pernyataan pelaku pembangunan mengenai tersedianya utilitas umum berupa sumber listrik dan sumber air.

e. Keterbangunan minimal 20 persen sesuai dengan hasil laporan dari konsultan pengawas pembangunan atau konsultan manajemen konstruksi. Untuk rumah tunggal atau rumah deret keterbangunannya minimal 20 persen dari seluruh jumlah unit serta ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum dalam suatu perumahan yang direncanakan. Kemudian untuk rusun minimal terbangun 20 persen dari volume konstruksi bangunan yang sedang dipasarkan. 

Isi Dokumen 

Mengacu dari lampiran Permen ATR/BPN No. 3 Tahun 1997, isi dari AJB setidaknya memuat tentang kesepakatan jual beli tanah atau rumah, jenis sertifikat tanah, luas ukuran dan batas bidang tanah, serta nominal transaksi.

Termuat juga pernyataan bahwa penjual telah menerima uang pembelian sepenuhnya, dibuktikan dengan tanda terima sah. Kemudian penjual telah menjamin obyek jual beli tidak dalam sengketa, bebas dari sitaan, tidak terikat sebagai jaminan untuk sesuatu utang (yang tidak tercatat dalam sertifikat), serta bebas dari beban-beban lainnya. 

Selain itu, AJB juga mengandung pernyataan bahwa transaksi tersebut tidak membuat kepemilikan tanah pembeli melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah sesuai ketentuan UU yang berlaku. 

Sementara isi dokumen PPJB dijelaskan dalam PP No. 12 Tahun 2021, khususnya Pasal 22J, sebagai berikut: 

• Identitas para pihak 
• Uraian obyek PPJB 
• Harga rumah dan tata cara pembayaran 
• Jaminan pelaku pembangunan 
• Hak dan kewajiban para pihak 
• Waktu serah terima bangunan 
• Pemeliharaan bangunan 
• Penggunaan bangunan 
• Pengalihan hak 
• Pembatalan dan berakhirnya 
• PPJB, dan Penyelesaian sengketa. 

Berdasarkan isi dokumennya, perbedaan antara AJB dan PPJB sudah cukup jelas. AJB merupakan bukti otentik bahwa proses transaksi jual beli tanah atau rumah telah selesai, termasuk serah terima seluruh pembayaran. Dengan demikian, tanah atau rumah secara resmi telah berpindah kepemilikan kepada pembeli.

Namun, agar kepemilikan pembeli memiliki kekuatan hukum yang tetap, diperlukan pengurusan balik nama sertifikat tanah. Di sisi lain, PPJB hanya berisi rincian tentang kesepakatan, jaminan, harga, dan tata cara pembayaran. Jika ada transaksi uang jual beli yang tercantum, jumlahnya belum sepenuhnya lunas.

Demikianlah ulasan mengenai perbedaan AJB dan PPJB dalam proses jual beli tanah yang wajib untuk dipahami pembeli. Kedua dokumen ini sama-sama menjadi berkas penting untuk memastikan transaksi berlangsung secara aman dan transparan. Baca juga beda HGB dan HGU.

Ikuti terus berita terkini dalam negeri dan luar negeri lainnya di VOI. Kami menghadirkan info terbaru dan terupdate nasional maupun internasional.