Rumus Pajak Bumi dan Bangunan yang Harus Dipahami

YOGYAKARTA - Ada beberapa hal yang perlu dipahami dalam menghitung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), khususnya bagi sebuah perusahaan. Sebab, penting bagi pemilik aset bumi dan bangunan dari bagian perusahaan untuk memahami dan memenuhi kewajiban tersebut. Oleh karena itu, dalam artikel ini akan kita bahas rumus pajak bumi dan bangunan.

Dilansir dari klikpajak.id, PBB merupakan pajak atas tanah dan bangunan yang diwajibkan kepada pemilik sebab ada keuntungan ekonomi atau status ekonomi atas kepemilikan tanah dan bangunan. Oleh sebab itu, setiap perusahaan yang berdiri di atas lahan tidak terlepas dari kewajiban PBB.

Subjek yang Diwajibkan Pajak

Adapun subjek yang diwajibkan pajak tersebut yaitu Wajib Pajak Orang Pribadi dan Wajib Pajak Badan yang mempunyai hak atas bumi atau mendapatkan manfaat dari bumi, memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan. Namun, kecuali kawasan yang dimanfaatkan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan dan pertambangan.

Kata 'Bumi' dalam singkatan PBB ditafsirkan sebagai permukaan bumi yang meliputi tanah dan perairan pedalaman serta laut wilayah kabupaten atau kota. Sementara 'Bangunan' merupakan konstruksi teknis yang ditanam atau ditempatkan secara tetap pada tanah dan/atau laut.

Dasar hukum pajak bumi dan bangunan berlandaskan pada Undang-undang No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRB). Ketentuan tersebut menunjukkan PBB dipungut oleh pemerintah daerah dan dikelola oleh masing-masing provinsi.

Objek Pajak yang Dikenakan PBB

Selain lahan yang didirikan bangunan saja yang dikenakan PBB, ada objek lainnya pula sesuai Pasal 77 UU PDRD di bawah ini.

Jalan lingkungan yang terletak dalam satu kompleks bangunan seperti hotel, pabrik, dan emplasemennya yang menjadi suatu kesatuan dengan komplek bangunan tersebut:

Jalan tol
Kolam renang
Taman mewah
Pagar mewah
Tempat olahraga
Galangan kapal, dermaga
Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak
Muara

Objek Pajak Bebas PBB

Adapun objek pajak yang tidak dipungut PBB yaitu lahan dengan ciri-ciri seperti di bawah ini.

Digunakan oleh pemerintah pusat dan daerah dalam rangka menyelenggarakan pemerintahan
Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum dan tidak untuk mencari keuntungan, misalnya di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional
Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah negara yang belum dibebani suatu hak
Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, hutan wisata, atau yang sejenis dengan itu
Digunakan oleh perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik
Digunakan oleh badan, atau perwakilan lembaga internasional yang ditetapkan dengan Peraturan Menteri Keuangan (PMK).

Nilai Jual Objek Pajak

Nilai PBB yang didasarkan pada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah atau bangunan terkait. NJOP adalah harga rata-rata yang didapatkan dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar.

Namun, jika transaksi tersebut tidak terjadi, maka NJOP ditentukan dari perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, senilai perolehan baru, atau NJOP pengganti. NJOP ditentukan oleh Kementerian Keuangan yang setiap daerahnya mempunyai nilai yang berbeda-beda, tergantung dari faktor yang mempengaruhi.

Sedangkan faktor yang bisa mempengaruhi NJOP Bumi misalnya lokasi, peruntukan, pemanfaatan, dan kondisi lingkungan di sekitarnya. Adapun faktor yang mempengaruhi NJOP Bangunan antara lain bahan baku atau bahan bangunan yang digunakan, lokasi bangunan, rekayasa, dan kondisi lingkungan di sekitar bangunan.

Lebih lanjut, nilai bumi dan bangunan tidak kena pajak sudah diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 67/PMK.03/20211 tentang Penyesuaian Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) PBB.

NJOPTKP merupakan batas nilai jual objek pajak yang tidak dikenakan pajak. Sehingga, besaran PBB akan diketahui setelah mengurangi NJOPTKP yang ditetapkan sebesar Rp12.000.000. Hal ini sesuai dengan PMK Nomor 23/PMK.03/2014 tentang Penyesuaian Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak Bumi dan Bangunan.

Tarif PBB

Tarif PBB yang berlaku saat ini sesuai dengan UU HKPD yang disahkan pada 2022. Melalui Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Daerah (UU HKPD), pemerintah resmi menaikkan tarif PBB atau Tarif Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2).

Merujuk pada Pasal 41 UU HKPD, besaran tarif PBB-P2 paling tinggi adalah 0,5%. Adapun tarif PBB-P2 berupa lahan produksi pangan dan ternak ditetapkan lebih rendah daripada tarif untuk lahan lainnya. Namun, tarif PBB-P2 ini akan ditentukan terlebih dahulu dengan Peraturan Daerah (Perda) di masing-masing daerah.