ジョグジャカルタ - 土地または家を売買する過程で、売買証書(AJB)と売買前契約(PPJB)の2つの重要な文書があります。これら2つの文書は、取引が安全に実行されるか、間違いを犯さないように、購入者によって理解されなければなりません。では、AJBとPPJBの違いは何でしょうか?
PPJBとAJBは、常に不動産の売買に含まれる証書です。初めて土地や家を買った人にとっては、この2つの文書は一見すると似ています。さらに、製造プロセスは、売買取引の同じ段階で行われます。
ただし、AJBとPPJBは、機能、管理手順、法的効力の両面で、実際には2つの異なる文書です。したがって、AJBとPPJBの違いをさらに認識することが非常に重要です。
これら2つの文書は、いくつかの側面、すなわち理解と機能、条件、文書の内容との違いを認識することができます。
AJBは、土地登記データを変更するための基礎としてPPATが発行する文書または土地証書です。本件に関する規定は、土地登記に関する1997年政府規則(PP)第24号の実施規定に関する1997年ATR/BPN第3号大臣の規則、すなわち第95条第1項に含まれています。
したがって、AJBは、土地証明書の作成または名前の返還の世話をする際に、購入者の要件になるように作られたと理解できます。一方、PPJBの理解は、住宅および居住地域の実施に関する2016年のPP第14号の破壊に関する2021年のPP第12号に含まれています。
PPの第1条では、PPJBは開発アクターと、家屋またはアパートユニット(sarusun)を売買するすべての人の間の合意であると説明されています。この売買は、アパートの建設前または公証人の前で作られた単一の家と牽引住宅を建設する過程で、建設アクターによって行うことができます。
PPJBは、マーケティングプロセス中に発生した個人と開発者との間の一連の合意の結果です。この合意は、AJBが署名される前のPPJB文書に記載されていました。AJBとPPJBの定義に基づいて、両者の違いは非常に明確です。
AJBはPPATによってのみ作成でき、PPJBは公証人によって作成されます。さらに、PPJBは、開発者と見込み客との間の最初の合意の文書として機能します。売買プロセスが完全に完了した後、AJBがまとめられ、その後に土地または家の買い手に引き渡されます。
PPJBとAJBを作成する前に満たす必要があるいくつかの条件があります。AJBの要件については、土地登記に関する1997年政府規則第24号の実施規定に関する規則に含まれています。
第97条は、PPATは、土地の権利またはアパート単位(HMSRS)の財産権の譲渡に関する証書の作成を処理する前にチェックする義務があると説明しています。
土地証明書上の物理データおよび法的データと土地事務所のデータの適合性を確認するために、検査が実施される。さらに、このチェックは、譲渡および/または負担を受ける土地区画の物理的なオブジェクトが係争中ではないことを確認することも目的としています。
第98条に従い、土地の権利譲渡証書またはHMSRSを作成し、それらを登録するには、権利譲渡の許可は必要ありません。土地証明書に、その権利は当局の許可を得てのみ譲渡できるという情報が記載されていない限り。これは、国有地の使用権の譲渡にも当てはまります。
この場合、AJBが起草される前に権利移転許可が取得されなければなりません。さらに、AJBが作成される前に、将来の購入者はいくつかの声明を出す必要があります。このハは、特に権利の移転が農地を含む場合に行われる必要があります。
第99条に基づき、この声明には、この権利の譲渡が、将来の買い手が規則によって定められた最大限度を超えて土地を所有する原因にはならないという肯定が含まれています。
将来の買い手はまた、将来の買い手が住んでいる地域外にある農地である不在の土地(guntai)の権利の所有者ではないと述べなければなりません。
この声明が真実でないことが判明した場合、取引された土地は土地改革の対象となります。この条件により、見込み客は法的結果に喜んで耐えなければなりません。一方、PPJBに関しては、この文書は、開発アクターが手配された条件を満たした後に作成することができます。これには、第22I条に記載されている確実性の要件が含まれ、これには以下が含まれます。
a. 土地所有権の状況。これは、PPJBの署名時に将来の買い手に示される土地の権利証明書によって証明されます。
b.約束されたことは、少なくともマーケティング情報である住宅、公共施設や公益事業のインフラの状態、PPJB材料の内容の説明、およびマーケティング中に担保になった場合の土地または建物の状態に関するものです。
c. PBGは、PPJBの署名時に、元のコピーを将来の買い手に提出します。
d. インフラ、施設、公益事業の可用性。少なくとも道路や雨水/排水路のインフラ、指定による施設建設現場の建設、および電力源や水源の形での公益事業の利用可能性に関する開発関係者の声明の証明。
e. 建設管理コンサルタントまたは建設管理コンサルタントからの報告書の結果に応じて、少なくとも20%の建設。シングルハウスまたはシートハウスの場合、建物は総ユニット数の少なくとも20%であり、計画された住宅団地におけるインフラ、施設、公益事業の利用可能性です。次に、アパートの場合、販売されている建物の建設量の少なくとも20%が建設されます。
1997年のATR / BPN規則第3号の附属書を参照すると、AJBの内容には、少なくとも土地または家屋の売買に関する合意、土地証明書の種類、土地区画のサイズと制限の面積、および名目上の取引が含まれています。
また、売り手が有効な領収書によって証明されるように、購入金の全額を受け取ったという声明も含まれています。次に、売り手は、売買対象が紛争にならず、没収から解放され、何かの債務(証明書に記録されていない)の担保として拘束されず、他の費用がかからないことを保証します。
さらに、AJBには、この取引では、購入者の土地所有権が適用法の規定に従って土地所有権の最大規定を超えないという声明も含まれています。
一方、PPJB文書の内容は、2021年PP第12号、特に第22J条に次のように説明されています。
文書の内容に基づいて、AJBとPPJBの違いは非常に明確です。AJBは、すべての支払いの引き渡しを含め、土地または家の売買取引が完了したという真の証拠です。したがって、土地または家は正式に買い手に所有権を変更しました。
ただし、買い手の所有権が恒久的な法的効力を有するためには、土地証明書の名前を逆転させる必要があります。一方、PPJBには、契約、保証、価格、支払い手順に関する詳細のみが含まれています。上記の売買金取引がある場合、金額は完全には支払われていません。
したがって、購入者が理解しなければならない土地を売買する過程におけるAJBとPPJBの違いのレビュー。これら2つの文書は、取引が安全かつ透明に行われることを保証するための重要なファイルです。HGBとHGUの違いも読んでください。
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