YOGYAKARTA - 在买卖土地或房屋的过程中,有两份重要文件,即买卖契约(AJB)和买卖初步协议(PPJB)。这两份文件必须由买方理解,以便交易安全或不错误地进行。那么AJB和PPJB之间有什么区别呢?
PPJB 和AJB 始终是物业买卖中包含的契约。对于那些第一次购买土地或房屋的人来说,这两份文件乍一看相似。此外,制造过程在买卖交易时的同一阶段进行。
但是,AJB 和 PPJB 实际上是两个不同的文件,无论是在功能、管理程序还是法律效力方面。因此,进一步识别AJB和PPJB之间的区别非常重要。
这两份文件可以从几个方面识别出差异,即文件的含义和功能、条件和内容。
AJB是PPAT作为土地登记数据变更的基础签发的文件或土地契约。有关此事的规定载于1997年ATR / BPN部长第3号条例,该条例涉及1997年关于土地登记的第24号政府条例(PP)的实施条款,即第95条第(1)款。
因此,可以理解的是,AJB在负责制作或返回土地证书名称时,被创建为买家的一项要求。同时,PPJB的理解包含在2021年关于2016年关于住房和住区实施的第14号PP的第12号PP中。
PP第1条解释说,PPJB是施工参与者与每个人之间的一项协议,以进行房屋或公寓单元(sarusun)的买卖。买卖可以由施工参与者在建造公寓之前或在公证人在公证人面前建造单一房屋和拖曳房屋的过程中进行。
PPJB是在营销过程中发生的一系列个人与开发商之间的交易的结果。该协议在AJB签署之前在PPJB文件中概述。根据AJB和PPJB的定义,两者之间的差异非常明显。
AJB 只能由PPAT创建,而 PPJB 则由公证人创建。此外,PPJB 作为开发者与潜在买家之间的初步协议文件。买卖过程完全完成后,AJB 编制并随后将土地或房屋移交给买家。
创建PPJB和AJB之前,有几个条件需要满足。关于AJB的要求,它已包含在1997年关于土地登记的第24号政府条例实施条款的法规中。
第97条解释说,PPAT有义务在处理有关转让公寓单位(HMSRS)的土地权利或财产权的契约之前进行检查。
进行检查是为了确保土地证书上的物理数据和司法数据与土地局的数据相匹配。此外,检查还旨在确保将要转移和/或承受其条件权利负担的地块的物理物体不会有争议。
第98条规定,要制定土地权利转让契约或HMSRS及其登记,就不需要权利转让许可。除非土地证书上指出,权利只能在授权机构的许可下转让。这也适用于对国家土地的使用权转让。
如有情况下,权利转让许可证必须在AJB起草之前获得。此外,在AJB创建之前,潜在买家有义务发表一些声明。这ha需要做,特别是如果权利转让涉及农田。
第99条,该声明包括确认,此权利的转让不应导致潜在买家的土地超过条例规定的最高限额。
潜在买家还必须声明,他不是缺席土地(guntai)的权利人,即位于潜在买家居住地以外的农田。
如果陈述不真实,那么交易的土地将成为土地改革的对象。这种情况使得潜在买家不得不愿意承担其法律后果。同时,关于PPJB,该文件可以在施工行为者符合受管制的条件后制作。这包括第22I条所解释的确定性要求,其中包括:
一个。土地所有权状况。在PPJB签署时向潜在买家出示的土地权利证书证明。
b. 承诺的至少事项是关于房屋的状况、成为营销信息的设施和公共用途的基础设施、PPJB材料内容的解释以及如果在营销期间成为抵押品的土地或建筑物的地位。
c. PBG在PPJB签署时将原始副本提交给潜在买家。
d. 基础设施、设施和公共用途的可用性。证明至少有道路和雨水/排水排水渠的基础设施的建设,根据指定建造设施的位置,以及施工人员以电力和水源的形式提供公共用途的声明。
e. 施工率至少为20%,符合施工监督顾问或施工管理顾问的报告结果。对于单一房屋或拖曳房屋,施工率至少为总单位的20%,以及计划住房中基础设施、设施和公共公用事业的可用性。然后,对于公寓,至少建造20%的正在销售的建筑施工量。
1997年Permen ATR / BPN No. 3附件,AJB的内容至少包含有关土地或房屋买卖协议,土地证书类型,土地面积和边界,以及名义交易。
还包含一份声明,即卖方已完全收到购买金,用有效收据证明。然后,卖方保证买卖对象不是在争议中,不受没收,不作为对债务的抵押品(在证书中未记录),并且不受其他负担的约束。
此外,AJB还包含一份声明,即根据适用法律的规定,该交易不使买方的土地所有权超过土地所有权的最高规定。
同时,PPJB文件的内容在2021年PP No. 12中解释,特别是第22J条,如下所述:
根据文件的内容,AJB和PPJB之间的差异非常明显。AJB是真实的证据,证明土地或房屋买卖交易的过程已经完成,包括移交所有付款。因此,土地或房屋已正式将所有权移交给买家。
但是,为了使买家的所有权具有永久的法律效力,需要对土地证书名称进行归还。另一方面,PPJB仅包含有关交易,担保,价格和付款程序的详细信息。如果列出了买卖货币交易,金额尚未完全支付。
以下是对AJB和PPJB在买卖过程中存在差异的概述,买家必须理解。这两份文件都是重要文件,以确保交易安全透明地进行。阅读还不同 HGB 和 HGU 。
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