الفرق بين AJB و PPJB: فهم الوثيقة وشروطها ومحتوياتها

YOGYAKARTA - في عملية شراء وبيع الأراضي أو المنازل ، هناك وثيقتان مهمتان ، وهما سند البيع والشراء (AJB) واتفاقية البيع والشراء الأولية (PPJB). يجب أن يفهم المشتري هذان الوثيقتان حتى تعمل المعاملة بأمان أم لا الخطأ. إذن ما هو الفرق بين AJB و PPJB؟

PPJB و AJB هما دائما سندان مدرجان في شراء وبيع العقارات. بالنسبة لأولئك الذين اشتروا الأرض أو المنزل لأول مرة ، فإن هذين الوثيقتين متشابهان للوهلة الأولى. علاوة على ذلك ، تتم عملية الصنع في نفس المرحلة أثناء معاملات البيع والشراء.

ومع ذلك ، فإن AJB و PPJB هما في الواقع وثيقتان مختلفتان ، سواء من حيث الوظيفة أو الإجراءات الإدارية أو القوة القانونية. لذلك ، من المهم جدا التعرف على ما هو الفرق بين AJB و PPJB أكثر.

يمكن التعرف على هاتين الوثيقتين للاختلافات من عدة جوانب ، وهي الفهم والوظيفة والمتطلبات ومحتوى المستندات.

AJB هو وثيقة أو سند أرض صادرة عن PPAT كأساس لتغيير بيانات تسجيل الأراضي. وترد الأحكام المتعلقة بهذه المسألة في اللائحة الوزارية رقم 3 لسنة 1997 بشأن أحكام تنفيذ اللائحة الحكومية رقم 24 لسنة 1997 بشأن تسجيل الأراضي، وهي الفقرة (1) من المادة 95.

لذلك يمكن فهم أن AJB تم إنشاؤه ليكون شرطا في المشتري عند الاهتمام بتصنيع أو إعادة اسم شهادة الأرض. وفي الوقت نفسه ، يتم تضمين معنى PPJB في PP رقم 12 لعام 2021 بشأن الزراعة فوق PP رقم 14 لعام 2016 بشأن تنفيذ الإسكان والمستوطنات.

في المادة 1 من PP ، يتم توضيح أن PPJB هو اتفاق بين الجهات الفاعلة في البناء وكل شخص لشراء وبيع المنازل أو وحدات الشقق (sarusun). يمكن القيام بهذا البيع والشراء من قبل الجهات الفاعلة في البناء قبل بناء الشقق أو في عملية بناء منزل واحد ومنزل رافعة تم بناؤه أمام كاتب العدل.

PPJB هو نتيجة لسلسلة من الصفقات بين الأفراد والمطورين التي تحدث أثناء عملية التسويق. تم ذكر هذه الصفقة في وثيقة PPJB قبل توقيع AJB. استنادا إلى تعريف AJB و PPJB ، فإن الاختلافات بين الاثنين واضحة للغاية.

لا يمكن إنشاء AJB إلا من قبل PPAT ، في حين يتم إنشاء PPJB من قبل كاتب عدل. بالإضافة إلى ذلك ، يعمل PPJB كوثيقة اتفاق أولي بين المطور والمشترين المحتملين. بعد الانتهاء من عملية البيع والشراء بالكامل ، يتم تجميع AJB ويتبعه تسليم الأرض أو المنزل للمشتري.

هناك العديد من الشروط التي يجب الوفاء بها قبل إجراء PPJB و AJB. فيما يتعلق بشروط AJB ، فقد تم تضمينه في لائحة بشأن أحكام تنفيذ اللائحة الحكومية رقم 24 لعام 1997 بشأن تسجيل الأراضي.

وتنص المادة 97 على أنه يطلب من شركة PPAT التحقق قبل معالجة صياغة صك تتعلق بنقل الحقوق في الأراضي أو حقوق الملكية لوحدات الشقق.

يتم إجراء الفحوصات لضمان ملاءمة البيانات المادية والبيانات القانونية على شهادات الأراضي مع البيانات الموجودة في مكتب الأراضي. وبالإضافة إلى ذلك، يهدف الفحص أيضا إلى التأكد من أن الكائنات المادية لقطعة الأرض التي سيتم نقلها و/أو إثقال كاهلها بحقوق الحالة ليست في نزاع.

وفقا للمادة 98 ، لإجراء صك نقل حقوق الأرض أو HMSRS وتسجيلها ، ليست هناك حاجة إلى تصريح نقل الحقوق. ما لم يكن هناك دليل في شهادة الأرض على أنه لا يمكن نقل الحقوق إلا بإذن من الوكالة المعتمدة. وينطبق هذا أيضا على نقل حقوق الاستخدام على أرض الدولة.

وفي هذه الحالة، يجب الحصول على تصريح نقل الحقوق قبل إعداد AJB. بالإضافة إلى ذلك ، قبل إنشاء AJB ، يطلب من المشترين المحتملين الإدلاء بعدد من البيانات. وينبغي أن يتم ذلك خاصة إذا كان نقل هذه الحقوق يشمل الأراضي الزراعية.

واستنادا إلى المادة 99، يتضمن البيان تأكيد على أن هذا النقل للحقوق لا يتسبب في حيازة المشترين المحتملين لأرض تتجاوز الحد الأقصى المحدد في اللائحة.

ويجب على المشتري المحتمل أيضا أن يعلن أنه ليس صاحب حقوق في الأراضي الغائبة (guntai)، أي الأراضي الزراعية التي تقع خارج المنطقة التي يعيش فيها المشتري المحتمل.

إذا تبين أن البيان غير صحيح ، فسيكون الأرض المتداولة موضوع إصلاح أرضي. يجعل هذا الشرط المشترين المحتملين على استعداد لتحمل العواقب القانونية. وفي الوقت نفسه ، فيما يتعلق ب PPJB ، يمكن إصدار هذه الوثيقة بمجرد أن يستوفي الجهات الفاعلة في البناء الشروط التي تم تنظيمها. وهذا يشمل متطلبات اليقين كما هو موضح في المادة 22I، والتي تشمل:

أ. حالة ملكية الأراضي. كما يتضح من شهادة حقوق الأرض التي تظهر للمشتري المحتمل عند التوقيع على PPJB.

ب. الأشياء الموعودة على الأقل تتعلق بحالة المنزل ، والبنية التحتية للمرافق والمرافق العامة التي تصبح معلومات تسويقية ، وتفسير محتوى مواد PPJB ، وحالة الأرض أو المبنى إذا أصبح ضمانا أثناء التسويق.

ج. يتم تقديم PBG نسخة أصلية للمشترين المحتملين عند توقيع PPJB.

د. توافر البنية التحتية والمرافق والمرافق العامة. وقد ثبت أن البنية التحتية قد بنيت، على الأقل الطرق وممرات تصريف مياه الأمطار/التصريف، وموقع بناء المرافق وفقا للتصنيف، وخطاب بيان عن الجهات الفاعلة في البناء بشأن توافر المرافق العامة في شكل مصادر للكهرباء والموارد المائية.

ه. البناء لا يقل عن 20 في المئة من نتائج تقرير من مستشار الإشراف على البناء أو استشاري إدارة البناء. بالنسبة للمنازل الواحدة أو المنازل المرتفعة ، فإن البناء هو 20 في المائة على الأقل من إجمالي عدد الوحدات وتوافر البنية التحتية والمرافق والمرافق العامة في السكن المخطط له. ثم بالنسبة للشقق ، يتم بناء ما لا يقل عن 20 في المائة من حجم بناء المباني التي يتم تسويقها.

بالإشارة إلى مرفق بيرمين ATR / BPN رقم 3 لعام 1997 ، تحتوي محتويات AJB على الأقل على اتفاقيات شراء وبيع الأراضي أو المنازل ، ونوع شهادات الأراضي ، ومدى حجم وحدود قطع الأراضي ، والمعاملات الاسمية.

ويشمل أيضا البيان الذي يفيد بأن البائع قد تلقى أموال الشراء بالكامل، كما يتضح من الإيصال الصحيح. ثم ضمن البائع أن الكائن الشائع لن يكون في نزاع، وخاليا من المصادرة، وغير ملزم كضمان لشيء ما دين (لا مدرج في الشهادة)، وخاليا من الأعباء الأخرى.

وبالإضافة إلى ذلك، يحتوي المكتب أيضا على بيان مفاده أن الصفقة لا تجعل ملكية أرض المشتري تتجاوز الحد الأقصى للسيطرة على الأراضي وفقا لأحكام القانون المعمول به.

وفي الوقت نفسه ، يتم شرح محتويات وثيقة PPJB في PP رقم 12 لعام 2021 ، وخاصة المادة 22J ، على النحو التالي:

واستنادا إلى محتويات الوثيقة، فإن الاختلافات بين AJB و PPJB واضحة تماما. AJB هو دليل حقيقي على أن عملية شراء وبيع الأراضي أو المنازل قد اكتملت ، بما في ذلك تسليم جميع المدفوعات. وبالتالي ، فإن الأرض أو المنزل قد نقلت رسميا ملكيته إلى المشتري.

ومع ذلك ، من أجل أن يكون لملكية المشتري قوة قانونية دائمة ، من الضروري إعادة معالجة اسم شهادة الأرض. من ناحية أخرى ، يحتوي PPJB فقط على تفاصيل حول الصفقة والضمانات والسعر وإجراءات الدفع. إذا كانت هناك معاملة أموال البيع والشراء المدرجة ، فلن يتم سداد المبلغ بالكامل.

وهذه هي المراجعة المتعلقة بالفرق بين AJB و PPJB في عملية شراء وبيع الأراضي التي يجب أن يفهمها المشترون. هاتان الوثيقتان هما على قدم المساواة ملفان مهمان لضمان إجراء المعاملات بأمان وشفافية. اقرأ أيضا الاختلافات بين HGB و HGU.

اتبع آخر الأخبار المحلية والأجنبية الأخرى على VOI. ونحن نقدم أحدث المعلومات والمعلومات المحدثة على الصعيدين الوطني والدولي.